Novità in vista per l’Agenzia del Demanio

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Il cambio della guardia al vertice potrebbe essere un’importante occasione per un riordino del settore

 

ROMA – L’Agenzia del Demanio – cui è affidata la gestione del patrimonio immobiliare di proprietà dello Stato – si appresta a conoscere significative novità. E non solo dal punto di vista del rinnovo dei suoi vertici. È prossima, infatti, la scadenza del mandato triennale di Maurizio Prato, giunto alla Direzione generale del Demanio nel 2008, dopo il primo direttore Elisabetta Spitz. La lista dei candidati alla sua successione è già lunga e i “bookmaker” davano tra i favoriti il direttore della divisione VIII del Ministero dell’economia, Stefano Scalera. Ora però pare che ci sia stata una battuta d’arresto dopo che lo stesso Prato non è stato inserito nel balletto di nomine nelle aziende a partecipazione pubblica.

Questa volta, tuttavia, il Ministero dell’Economia e delle Finanze potrebbe cogliere l’occasione per mettere finalmente mano a un riordino del settore del patrimonio immobiliare pubblico in Italia, a partire dal percorso compiuto dall’Agenzia del Demanio, nata appunto come agenzia fiscale, tramutata nel 2003 in ente pubblico economico, ma non ancora definitivamente approdata allo sbocco finale della SpA.

Nel frattempo, però, sul piano operativo sono andate definendosi in maniera sempre più marcata le due anime dell’Agenzia. L’una centrata sul “property management”, cioè sulla razionalizzazione e gestione efficiente – anche in termini di consumi energetici e sostenibilità ambientale – degli spazi utilizzati dalle pubbliche Amministrazioni centrali per finalità istituzionali. Un tema che è andato crescendo in modo esponenziale negli ultimi anni parallelamente alle riduzioni imposte alla spesa pubblica.

L’obiettivo, ambizioso, è quello di abbattere l’enorme costo rappresentato dagli affitti passivi (ossia la locazione di immobili di terzi da parte della P.A. centrale) mediante l’ottimizzazione dell’utilizzo degli immobili di proprietà dello Stato, in ragione delle effettive esigenze funzionali e organizzative delle diverse Amministrazioni. A tal fine, la Finanziaria 2010 ha individuato nell’Agenzia del Demanio l’unico soggetto competente per soddisfare le esigenze di insediamento delle Amministrazioni statali, facendone di fatto il “conduttore unico” di tutti i contratti di locazione presenti e futuri.
C’è poi un secondo filone su cui negli ultimi anni l’Agenzia del Demanio ha sviluppato una significativa esperienza. È la gestione degli asset, che avvalendosi anche di strumenti quali programmi di valorizzazione o concessioni “di lunga durata”, ha consentito di puntare alla massimizzazione del valore e del reddito di parti importanti del patrimonio immobiliare statale, a partire dalle caserme dismesse dalla Difesa.

Va, tuttavia, riconosciuto che agli importanti risultati conseguiti in termini di valorizzazione urbanistica, ossia di incremento del valore dei cespiti (cioè quei valori materiali e immateriali facenti capo ad una proprietà) conseguente al cambio di destinazione d’uso concordato con i Comuni, non hanno corrisposto analoghi successi al momento dell’immissione sul mercato dei beni. E forse non basta la crisi del mercato immobiliare degli ultimi anni a spiegare un tale fenomeno.

Non v’è dubbio che dal punto di vista della relazione con il mercato degli investitori privati, nell’ambito dei processi di vendita o concessione-locazione dei beni valorizzati, la natura ibrida dell’Agenzia del Demanio può aver inciso in modo significativo. Per immobili che valgono molte decine di milioni di euro, è del tutto evidente, infatti, che lo strumento dell’asta pubblica classica, con tutti i vincoli derivanti da normative che risalgono agli inizi del secolo scorso, non è quello ideale per attrarre gli investitori (soprattutto internazionali) che dispongono delle necessarie risorse finanziarie.

 


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